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  房贷利率是非常优质的资产,但在各类贷款中,利率反而比较高,从经济学角度来讲是不合理的。

  近期,银保监会召开专题会议,要求银行加快处理积压申请,做好提前还款服务。据了解,这也是本月内银保监会第二次就提前还款进行表态,2月9日,银保监会就曾会同人民银行召开部分商业银行座谈会,要求商业银行强化以客户为中心的理念,按照合同约定做好客户提前还款服务工作,改进提升服务质量。

  另外,第一财经了解到,地方银保监局也召开了类似的会议。月内两次就“提前还款”表态,监管部门释放了哪些信号?

  近日,第一财经召开房贷专场直播,邀请了星图金融研究院副院长薛洪言、植信投资研究院资深研究员马泓、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、广州贝壳按揭服务有限公司市场总监孙新昌共同讨论关于房贷的热点话题。

  本质上是一种资金配置行为

  今年春节后,提前还款需求飙升,部分银行办理时限有所延长,不少客户反映有排队时间过长或预约已满的情况。

  对于提前还款难的问题,监管部门也注意到相关现象。2月9日,央行、银保监会就其进行了首次回应。

  而在近期银保监会召开的专题会议上,银保监会有关部门负责人再度表示,目前,商业银行正在优化相关金融服务,做好提前还款办理工作。有的银行制定了专门的客户提前还款服务方案和流程,统筹线上线下服务渠道,保证还款时间的可预期性。有的银行开展多渠道服务对接,设立房贷提前还款热线专席,为客户咨询及业务办理提供便利。有的银行在手机银行等线上渠道部署提前还款预约功能,提升服务效能。

  “从市场反映和我们了解的情况看,提前还款办结数量明显增长,办理时限有所缩短,提前还款困难的问题已逐步缓解。”该负责人说。

  银保监会表示,下一步,将会同有关部门,继续指导商业银行依据合同约定做好房地产金融服务,畅通线上办理渠道,加快审批处理效率,做到客户少跑路、快办理。

  “我个人理解监管的表态,出发点是保护消费者的合法权益,这种一种偏中性的操作,不涉及鼓励还是反对。”薛洪言说,既然贷款合同中约定购房人可以提前还款,且没有设置更多的前置条件,那么,在具体落地的时候,又出现了各种条件,的确会损害消费者的合法权益,也不符合贷款合同的约定。

  薛洪言认为,提前还贷本质上是一种资金配置行为,所以当它成为一种社会现象的时候,说明提前偿还房贷在资金配置上具有性价比。

  “2017年至2020年,新增房贷利率普遍在5%以上,而近两年市面上的投资产品收益率普遍在5%以下,所以,很多人把提前还贷当做一种理财来看待。另外,再加上受疫情影响,很多人对未来收入的稳定性信心下降,所以主动减轻自己的杠杆压力。”薛洪言说。

  值得注意的是,近期一些不法中介频频向客户推介房贷转经营贷的业务,甚至声称转贷以后,房贷利息少一半。对此,上述银保监会召开的专题会议也专门发布了风险提示,提醒广大消费者警惕不法中介诱导,认清违规使用经营贷置换房贷的风险,保障自身合法权益。

  孙新昌表示,银行的经营贷大部分期限较短,到期一次性归还本金,如果客户没有相应的资金来源,不能及时偿还本金,可能会出现资金链断裂的风险。“每年,银行会重新审批一次经营贷,根据企业或个人上一年的经营、负债、抵押物评估、涉诉等情况,作出是否续贷的判断,续贷的利率也会根据每年的市场环境发生相应的变化,所以,可能今年经营贷利率很低,但明年就不一定了。”他说。

  年内房贷利率有望进一步下调

  在前期政策叠加的效果之下,北京、上海、深圳、南京和武汉等地近期都传出了房地产回暖的消息。

  对此,马泓判断,目前房地产市场来到了这一轮周期的底部,今年二季度的中旬乃至下半年,整个房地产市场可能会慢慢地从相对比较低迷的状态恢复到一个趋近于平稳增长的通道。

  李宇嘉认为,去年,由于疫情耽搁了一些购房、换房的需求,叠加市场预期有所改善,导致了目前市场出现触底反弹的情况,“我认为这种情况至少从短期来看是可持续的。”他说。

  同时,李宇嘉表示,后续市场政策如果能够进一步纾困,那么,房地产市场有望持续回升,但从目前来看,仅靠“滞后的需求”这一股力量还无法为整个楼市带来逆转。

  事实上,为了鼓励居民的购房意愿,刺激房屋消费需求,去年以来,围绕着房贷政策,可谓大面积放松,从降低房贷利率、降低首付比例,到提高公积金贷款最高额度、试点二手房“带押过户”、放宽贷款人年龄限制、发放购房补贴、创新还款方式,再到探讨延长贷款期限、存量房贷利率下调等利好频出。那么,未来是否还有政策空间?

  薛洪言认为,目前购房的优惠政策更多是针对刚需首套房,而如今有能力、有意愿购房的往往是改善型购房群体,属于二套房,“所以,我认为对于二套房的放松政策是有一定空间的,比如首付比例、利率等,有助于提高政策与购房群体的匹配性。”他说。

  其中,作为最直接的普惠政策,多位专家认为后续房贷利率还有望进一步下调。李宇嘉认为,房贷利率至少从中期内来讲还是下行的走势,从稳楼市的角度来说,未来楼市也不太可能出现过去几轮上涨和下跌的循环。

  “下调的空间肯定是有的。”薛洪言说,房贷利率是非常优质的资产,可以将有住房作为抵押,而且中国居民的偿付能力还是比较优质的,从历史上看,按揭不良率也比较低,但在各类贷款中,目前房贷利率反而比较高,所以,从经济学角度来讲是不合理的。

  “这种现象背后反映的是抑制房价过快上涨的政策意图,但现在政策的方向已经发生了改变,所以再继续维持比较高的惩罚性利率,我觉得没有必要。”他说。

  马泓也认为,无论是首套抑或是二套房,今年进一步下调的概率还是偏大的,但下调的幅度与去年相比会比较窄,“大概在25个BP。”他说。

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